Münchenska slika dviju Europa: dok se njemačko tržište nekretnina osipa, Hrvatska dobiva zamah
Na sajmu EXPO REAL u Münchenu, direktor Spiller Farmer Patrick Franolić objasnio je zašto se stari uredski prostori u Njemačkoj prazne, a strani ulagači sve više gledaju prema Hrvatskoj.
Na početku listopada 2026. München je ponovno ugostio EXPO REAL, jedan od vodećih međunarodnih sajmova nekretnina i investicija. Događaj zatvoren za širu javnost okupio je posrednike, investitore, arhitekte i odvjetničke urede koji zastupaju hrvatske tvrtke. Među njima bio je i Patrick Franolić, direktor tvrtke Spiller Farmer, čija analiza otkriva duboke razlike između njemačkog i hrvatskog tržišta nekretnina.
Njemačka pod pritiskom kamata i praznih ureda
Franolić upozorava da su u posljednje tri godine znatno porasle kamatne stope, što je dovelo do osjetnog pada broja realiziranih prodaja stanova u Njemačkoj. Posebno su pogođene komercijalne nekretnine, a sektor uredskih prostora od pandemije bolesti COVID-19 predstavlja velik izazov za banke i investitore. Najveći pad potražnje bilježe starije uredske zgrade izgrađene prije 2005. godine, osobito one slabije povezane javnim prijevozom.
Pandemija kao trajni rez: stari uredi gube, novi traže ESG
Pandemija je trajno promijenila očekivanja zakupnika. U pojedinim njemačkim regijama više od 20 posto uredskih kapaciteta ostaje nepopunjeno, dok istodobno raste potražnja za visokokvalitetnim zgradama koje udovoljavaju strogim ESG kriterijima. U najatraktivnijim projektima zakupnine prelaze 60 eura po četvornom metru mjesečno, no brojni projekti na rubnim gradskim lokacijama suočavaju se s poteškoćama u pronalasku zakupnika čak i uz znatna sniženja.
Hrvatska na drugom kolosijeku: povoljniji krediti i likvidnost
Za razliku od Njemačke i Austrije, Hrvatska zasad ne osjeća tako snažne pritiske. Ključni čimbenik su uvjeti financiranja: kamatne stope na stambene kredite u Njemačkoj prelaze 4 posto, dok se u Hrvatskoj kreću oko 3 posto. Visoka likvidnost hrvatskog bankarskog sustava pridonosi povoljnijim uvjetima kreditiranja građana i poslovnog sektora, što potporu daje domaćoj potražnji.
Standard raste, kupovna moć jača
Dodatni pozitivan čimbenik za hrvatsko tržište je relativno brz rast životnog standarda, izraženiji nego u pojedinim susjednim zemljama. To se odrazilo na kupovnu moć stanovništva, investicijsku aktivnost i potražnju za nekretninama. Rast standarda pruža potporu različitim segmentima tržišta, od stanovanja do komercijalnih projekata.
Što strani ulagači traže u Hrvatskoj
Interes njemačkih i drugih inozemnih ulagača za Hrvatsku koncentriran je u tri segmenta: logističke nekretnine, širenje trgovačkih lanaca i hotelski sektor. Nekoliko međunarodnih hotelskih lanaca prepoznalo je hrvatsku obalu kao perspektivno tržište i aktivno traži nove investicijske prilike. To nije samo ljetni turizam, već i cjelogodišnji sadržaji koji zahtijevaju kvalitetnu infrastrukturu.
Zagreb i Rijeka kao logistička čvorišta
U segmentu logistike Zagreb i šira okolica sve se više profiliraju kao rastuće tržište. Zahvaljujući rastu prometa u riječkoj luci, i šire riječko područje nalazi se u fokusu investitora. Takav razvoj može donijeti nova radna mjesta i ojačati poziciju Hrvatske u regionalnim lancima opskrbe.
Stabilnost uz oprez: hoće li se turbulencije preliti?
Franolić zaključuje da je stanje na hrvatskom tržištu zasad stabilno, posebno u usporedbi s drugim članicama Europske unije. Troškovi refinanciranja za građane i poduzeća u Hrvatskoj trenutačno su povoljniji nego u brojnim drugim državama. Ipak, ostaje oprez: poteškoće i tržišne turbulencije iz Europe mogle bi se, ako se nastave, preliti i na domaće tržište.
